Mrak Taritaš: Država je vrlo loš gospodar; Barić: U ozbiljnom kapitalizmu to se ne može dogoditi

Rušenje Vjesnikovog nebodera danas se uzima zdravo za gotovo: stručne procjene, požar i višegodišnje neodržavanje doveli su do toga da se obnova više ozbiljno ne razmatra. Iza tog scenarija stoje desetljeća nebrige, izbjegavanja odluka i nepostojanja osnovnih podataka o tome tko što posjeduje u jednoj od najpoznatijih državnih zgrada.

Dok se najavljuje miniranje i raščišćavanje parcele na križanju Savske i Ulice Grada Vukovara, u proceduru istodobno ulaze novi zakoni o prostornom uređenju i gradnji koji mijenjaju način odlučivanja o prostoru. Saborska zastupnica i bivša ministrica graditeljstva Anka Mrak Taritaš i arhitekt Otto Barić u emisiji su secirali Vjesnik kao primjer “grijeha propusta”, lošeg gospodarenja državnom imovinom i zakonskog okvira koji otvara vrata centraliziranom, točkastom urbanizmu.

Kako je Vjesnikov neboder pretvoren u arhiv bez budućnosti

Na početku emisije istaknut je ključni problem: ne radi se o maloj zgradi nego o državnom neboderu s 16 katova, na jednoj od najvrjednijih lokacija u Zagrebu, koji desetljećima stoji bez ulaganja, bez jasne namjene i bez odgovornog upravljanja, sve dok požar nije zapečatio sudbinu i praktički zaključio raspravu o obnovi.

Anka Mrak Taritaš podsjetila je da je Vjesnikov neboder do prije samo desetak godina još uvijek imao aktivne korisnike. Oko 2012. godine dio zaposlenika je radio u zgradi, a aneks – tiskara – prestao je s radom 2021. godine, uz razmišljanja da se premjesti na drugu lokaciju i da se cijeli kompleks privede novoj svrsi. Ništa od toga nije se dogodilo.

Prvi problem koji je navela bio je začuđujuće elementaran: vlasništvo nije bilo rasčišćeno, a država nije imala jasnu sliku ni nad vlastitom imovinom ni nad suvlasničkim odnosima. Prema njezinoj procjeni, oko 60 posto kompleksa nalazi se u državnom vlasništvu, a ostatak u rukama drugih suvlasnika.

– Država čak i ne zna s kojom imovinom raspolaže – upozorila je Anka Mrak Taritaš, ističući da je minimum trebao biti elaborat etažiranja kojim bi se utvrdilo tko je vlasnik čega i što kome pripada.

Prema njezinu opisu, odgovorna država bi taj posao odradila, odredila svoj dio i Vjesnikov neboder, uz ulaganja, privela svrsi za koju je izvorno i građen – kao poslovni neboder koji bi mogao primiti jedno ili više ministarstava – a ne pretežno arhivu. Umjesto toga, u zgradi je danas jedan privatni radio na jednom katu, dok je ostatak pretvoren u arhivski spremišni prostor.

Dvostruka šteta: Skupi najmovi i prazni kvadrati

Najveći paradoks vidljiv je u usporednom pogledu na državne najmove po Zagrebu i prazne kvadrate u Vjesniku. Mrak Taritaš je podsjetila da Ministarstvo pravosuđa u Vukovarskoj aveniji nije u državnoj već u iznajmljenoj zgradi, da je Ministarstvo zaštite okoliša također u najmu, kao i Ministarstvo gospodarstva.

– Mi imamo sutra raspravu o proračunu i voljela bih znati koliko država na razini godine daje za najam prostora – najavila je, naglašavajući da se taj iznos treba staviti u kontekst svega onoga što se ne ulaže u vlastite nekretnine.

Arhitekt Otto Barić, koji je veći dio karijere proveo u Austriji i Njemačkoj, na to nadovezuje usporedbu s praksama u “ozbiljnom kapitalizmu”. Po njegovim riječima, takav objekt ondje ne bi mogao desetljećima stajati prazan jer su i troškovi i potencijalni prihodi preveliki da bi se ignorirali.

– U ozbiljnom kapitalizmu to se definitivno ne može dogoditi – poručio je Otto Barić.

Naveo je i konkretne brojke: u ozbiljnim poslovnim neboderima najmovi se kreću oko 12, 13 ili 14 eura po četvornom metru. Na 15.000 četvornih metara, koliko procjenjuje da ima toranj, radi se o vrlo velikim iznosima, i to mjesečno. Troškovi održavanja usporedivi su s onima u trgovačkim centrima, oko 4,5 do 5 eura po kvadratu mjesečno, ali taj trošak prirodno snose najmoprimci, a ne vlasnik.

– Da je taj toranj bio u funkciji i u najmu, sav trošak održavanja i renta išli bi na teret najmoprimaca, a ne najmodavca. To je dvostruka šteta – rekao je Barić.

U jednoj od usporedbi istaknuto je da se godišnji izgubljeni prihodi mogu prevesti i u “par vrtića godišnje”, što predočava razmjere propuštenog prihoda u javno razumljivim okvirima, iako je Barić pritom ironično dodao da vrtiće gradi Grad Zagreb, a ne država.

Država ne zna što posjeduje, ali od građana traži više

Dok se Vjesnikom upravljalo stihijski, u Saboru se, podsjetila je Anka Mrak Taritaš, nedavno raspravljalo o zakonu o potpomognutim područjima i načinu dodjele stanova. Kada se pokušalo doći do podatka koliko stanova država ima u svom portfelju, odgovor je bio simptomatičan: dio stanova vodi Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, dio Ministarstvo obrane, dio Ministarstvo hrvatskih branitelja, dio Ministarstvo vanjskih i europskih poslova, a dio javna poduzeća.

Ni na razini manjih gradova situacija nije bolja. Kada pitate gradonačelnika “relativno malog grada” koliko stanova postoji na području grada, koliko ih je u vlasništvu grada, koliko useljivih, a koliko neuseljivih, podaci se teško prikupljaju ili uopće nema jasnih brojki. Dodatni problem pojavljuje se u trenutku kada država podatke o stanovima proglašava internim.

– Ministar Bačić odgovorio je da znaju koliko stanova imaju, ali da je to interni podatak. Ček’ malo. Kakav ti je interni podatak broj stanova kojim država upravlja? – pitala je Anka Mrak Taritaš.

S druge strane, zakon o upravljanju zgradama je jasan: suvlasnici u višestambenim zgradama moraju etažirati imovinu, uredno održavati fasade, krovišta, stubišta i brinuti se o snijegu i ledu, pod prijetnjom visokih kazni.

– To je licemjerstvo. S jedne strane, ovo je od svih naš, pa ničije, ali kad si ti vlasnik u zgradi, onda izvoli održavati zgradu, fasadu, krov, čistiti snijeg. Ako ne, platit ćeš kaznu – naglasila je Anka Mrak Taritaš.

Kao dodatni primjer navela je zapuštene lokale u prizemljima zgrada u Zagrebu gdje država ima, primjerice, 15 posto suvlasničkog udjela. Privatni vlasnik koji drži 85 posto želi otkupiti preostalih 15 posto i u prizemlju otvoriti frizerski salon, ali država ili ne odgovara ili se priča gubi u procjenama, elaboratima i natječajima. Lokal ostaje prazan, investicija ne kreće, a prostor propada.

– Država sa svojom imovinom se zaista ne vodi računa i to dolazi na naplatu – zaključila je.

Nebriga, izbjegavanje odluka i “grijeh propusta”

Na pitanje je li moguće da je Vjesnik namjerno zapuštan kako bi se došlo do rušenja, Anka Mrak Taritaš jasno je rekla da ne vjeruje u scenarij namjernog upravljanja požarom ili osiguranjem poput kakvog američkog filma, ali vjeruje u nešto drugo – u sustavnu nebrigu i strah od odlučivanja.

– Donijeti odluku je uvijek vrlo opasno. Ako doneseš odluku, možeš odgovarati. Ako ne doneseš odluku, možeš reći “sorry, nisam znao, nisam kriv” – rekla je.

Želi li se izbjeći odgovornost, najlakše je ostaviti stvari kakve jesu. U tom smislu cijeli slučaj Vjesnik opisala je kao “grijeh nečinjenja” ili “grijeh propusta”, gdje se ne radi ni o spektakularnoj uroti ni o briljantnoj strategiji, nego o onome što u hrvatskoj praksi najčešće sruši zgradu – godinama odgađane odluke.

Sigurnosni rizici arhiva i požar kao upozorenje

Vjesnik nije jedina arhivska lokacija koja pokazuje rizike takvog pristupa. U emisiji je podsjetnik bio i nedavni požar državne arhive u jednoj bolnici u Novom Zagrebu, gdje je također gorio papir i gdje su se, kako je primijećeno, vjerojatno dogodile tipične situacije “brzog čika” u prostoru u kojem se takve stvari ne bi smjele događati.

Otto Barić je naglasio i tehnički aspekt: neboderi iz 60-ih i 70-ih godina građeni su po tadašnjim pravilima, bez sprinkler sustava. Prema današnjim standardima kakve propisuju američki NFPA propisi, svaki objekt viši od 15 metara mora imati sprinkler sustav, kao i svaka garaža. U Hrvatskoj, veliki broj tih nebodera takvu zaštitu nema.

– Da je bio sprinkler, apsolutno se ne bi dogodilo ovo što se dogodilo. Možda bi tri kata bila zahvaćena, a ne cijela priča – objasnio je Barić.

Istaknuo je da je najveći problem u Hrvatskoj zapravo održavanje: ljudi su se, kaže, navikli u socijalizmu kupiti stan ili kuću za relativno male novce, ali su se odviknuli od činjenice da održavanje košta. Pričuva od jednog eura po kvadratu često izaziva otpor, iako taj iznos ne pokriva ni minimalne troškove bojanja stubišta svakih nekoliko godina, popravka krovišta ili fasade.

– Ako ne možeš plaćati održavanje, ne možeš živjeti u tom stanu – poručio je, povezujući privatnu i državnu razinu nebrige.

Što će niknuti na mjestu nebodera

Kad se rušenje provede, Vjesnikova parcela ostat će jedna od najvećih i najvrjednijih gradskih površina u središtu Zagreba. Barić procjenjuje da “footprint” postojećeg kompleksa iznosi oko 35.000 četvornih metara izgrađene površine, a uz koeficijent iz GUP-a koji omogućava čak i tri puta veću iskoristivost, na lokaciji bi se moglo razviti oko 100.000 četvornih metara novih sadržaja.

Po toj logici, može se govoriti o jednom, dva ili tri tornja, sa snažnom bazom i mogućnošću da ondje bude smješteno i nekoliko ministarstava, pa i znatan dio državne administracije. Barić procjenjuje da bi, uz trenutačne cijene, izgradnja mogla stajati oko 2.000 eura po kvadratu, što znači investiciju reda veličine 200 milijuna eura.

– Država treba izračunati isplativost. Treba zbrojiti koliko danas plaća najmove ministarstava razbacanih po gradu i koliko gubi time što dragocjene palače koriste u pogrešne svrhe, poput Ministarstva financija u zgradi koja bi mogla biti hotel s pet zvjezdica – rekao je.

Istodobno je otvorio i scenarij u kojem bi se parcela ponudila na međunarodnom tržištu kao “čista” lokacija, bez repova suvlasništva. U tom slučaju, radi se o vrlo atraktivnom potezu za tzv. “mixed-use” projekte – kombinacije poslovnih, stambenih, hotelskih i kongresnih sadržaja.

Grad Zagreb, država i natječaj kao test zrelosti

Pitanje odnosa države i grada prema toj parceli pokazuje i institucionalne napetosti. Država je vlasnik, ali Grad Zagreb je odgovoran za prostorno planiranje i definira namjenu te urbane parametre kroz GUP.

Anka Mrak Taritaš ocjenjuje da je Vjesnik idealan “case study” za demonstraciju suradnje: država kao vlasnik unosi svoj interes i računicu, Grad Zagreb svoje obveze prema građanima – vrtiće, škole, promet, komunalnu infrastrukturu – a Društvo arhitekata Zagreba preuzima ulogu stručnog provoditelja natječaja.

– Po meni je to odlična lokacija za javni, ali i pozivni, međunarodni arhitektonsko-urbanistički natječaj – rekla je, uz napomenu da hrvatski arhitekti imaju urede i reference na drugim kontinentima te da ne treba podrazumijevati da “svjetska” rješenja moraju doći iz inozemstva.

Naglasila je da je program natječaja ključan: mora jasno izraziti želje investitora, ograničenja prostora, standarde grada i očekivanu tipologiju sadržaja. Grad Zagreb, primjerice, u slučaju stambenog tornja mora tražiti odgovarajući broj vrtićkih i školskih mjesta, rješenja za promet i infrastrukturu, a država mora znati koliko kvadrata želi i u koje svrhe.

Procijenila je da bi, uz jasnu političku volju, već u roku godinu dana od rušenja bilo moguće pripremiti i raspisati natječaj, da bi se za tri godine mogla vidjeti konstrukcija nove zgrade – a sve nakon toga ovisi o novcu, izvođačima i tempu radova.

Otto Barić pritom je upozorio na opasnost natječaja “bez kontrole”, navodeći iskustvo s planiranjem stadiona u Maksimiru i podsjećajući na primjere gdje je vrhunska arhitektura na papiru završila kao nedonošće zbog rezanja troškova i nespremnosti da se plati ono što takva arhitektura doista košta.

Dva tornja, nedonošće na Prisavlju i radionica o neboderima

U emisiji su se otvorile i usporedbe s drugim zagrebačkim visokim zgradama. Spomenuti su Hototoranj i “Mamićev neboder” na Prisavlju, za koji je projekt radio pokojni arhitekt Branko Hržič, a koji je na koncu postao zgrada banke. Anka Mrak Taritaš ocijenila je taj projekt kao “dobru kuću”, za razliku od Hoto tornja, oko kojeg su postojale brojne polemike.

Otto Barić podsjetio je i na zgradu bivše Hypo banke kod Nacionalne i sveučilišne knjižnice koju je radio Tom Mayne iz ureda Morphosis iz Los Angelesa. Upozorio je da je to trebao biti jedan od njihovih većih europskih projekata, ali je zbog rezanja troškova i nedostatka sredstava završio kao “nedonošće”, daleko od prvotne ideje.

Anka Mrak Taritaš vratila se i na 2003. godinu, kada je Grad Zagreb organizirao dvodnevnu međunarodnu radionicu o visokim zgradama. U nju su bili uključeni predstavnici prostornog planiranja iz Londona, Berlina, Pariza, Budimpešte, Beča i Varšave, pri čemu je Varšava bila posebno zanimljiva zbog tadašnjeg “buma” nebodera, od kojih su mnogi ostajali nedovršeni i prazni.

Cilj radionice bio je manje raspravljati o arhitekturi samih zgrada, a više o odnosu visokih građevina i gradskog tkiva: što znači neboder u prostornoj strukturi, kako mijenja vizure, promet, javni prostor i život u susjedstvu. Zaključak je bio da se iskustva drugih gradova ne mogu mehanički prepisati, ali da služe kao važna referenca u promišljanju vlastite politike.

Prag kao primjer kako se odlučuje o visinama

Otto Barić dotaknuo je i iskustvo iz Praga, gdje je 90-ih radio manji poslovni toranj za talijansku naftnu kompaniju. Opisao je kako je procedura oko visine i uklapanja u gradsku vizuru bila vrlo jasna: u jednoj velikoj dvorani nalazi se maketa cijeloga grada u mjerilu 1:500, a uvjet je bio da se napravi neutralna maketa nove zgrade u istom mjerilu i donese na prezentaciju.

Maketa se zatim stavljala na mjesto u gradu, a stručne službe su s različitih točaka – s ulaza u grad, s Hradčana, s drugih važnih vizura – provjeravale je li nova zgrada “stršala” preko ključnih linija horizonta. Kada se pokazalo da se uklapa, urbanistička odluka “može” donesena je vrlo brzo.

Barić je ovu priču naveo kao primjer jasne, transparentne i stručne procedure koja se temelji na objektivnoj simulaciji prostora, a ne na neformalnim dogovorima i improvizacijama.

Novi zakon: planiranje od parcele i centralizacija odluka

Drugi dio emisije posvećen je novom zakonu o prostornom uređenju i zakonu o gradnji. Anka Mrak Taritaš podsjetila je da je hrvatski sustav prostornog planiranja tradicionalno postavljen “odozgo prema dolje”: od državne razine, preko županija do gradova i općina, pa preko generalnih urbanističkih planova do provedbenih planova i urbanističkih planova uređenja.

Novi model, prema njezinim riječima, uvodi planiranje “od parcele prema gore”. Investitor koji u gradu ne dobije odluku ili je dugo čeka moći će se izravno obratiti ministarstvu, koje će izdati dozvolu, dok će grad kasnije morati riješiti sve posljedice – od imovinsko-pravnih odnosa do infrastrukture.

Podsjetila je da je Hrvatska već imala razdoblje “točkastog urbanizma” od 1994. do 1998. godine, kada su se pojedinačne parcele rješavale izvan cjelovitog konteksta, i da su posljedice bile vidljive u nizu kardinalnih pogrešaka u prostoru.

– Ako promašiš u prostoru, to je greška zauvijek – upozorila je.

Spornim smatra i to što će ministarstvo moći mijenjati lokalne planove, a država je istodobno još 2013. odlučila imati državni prostorni plan umjesto dosadašnje strategije i programa prostornog uređenja, ali taj plan do danas nije donesen.

– Sve općine i gradovi imaju prostorne planove. Glavnina GUP-ova je donesena. Otkud pravo ministru Bačiću da kaže “vi ništa ne radite, za pet godina ćemo ukinuti sve te planove”, a država nije donijela svoj državni plan? – pitala je, podsjećajući da su se dosad lokalni planovi morali usklađivati s dokumentima više razine, a sada se uvodi centralizirani sustav u kojem država nema svoju polaznu viziju, ali želi imati zadnju riječ.

“Priuštivo stanovanje” kao ključ za sve

Na pitanje o argumentu da će novi zakon ubrzati postupke i osigurati “priuštivo stanovanje”, Anka Mrak Taritaš je odgovorila da se pridjevi lako koriste kad se želi progurati rješenje koje nije do kraja razjašnjeno.

– Ako kažete ključnu riječ “priuštivo stanovanje”, možete što želite – ustvrdila je, koristeći Vjesnik kao primjer.

U hipotetskom scenariju, vlasnik dođe i kaže da na toj državnoj parceli želi kuću s 30 katova isključivo stanovanja, ministarstvo mu, pozivajući se na “priuštivo stanovanje”, izda dozvolu, a grad naknadno mora rješavati vrtiće, škole, prometnice, vodovod, kanalizaciju i sve ostalo iz svoga proračuna.

Podsjetila je i na iskustvo Programa društveno poticane stanogradnje (POS): u deset godina vladavine Andreja Plenkovića izgrađeno je 950 POS stanova, dok je ukupno kroz cijeli model POS-a u Hrvatskoj sagrađeno oko 10.000 stanova. Istodobno je država odlučila snažnije subvencionirati kamate pri kupnji stanova, što je u startu podiglo cijene i kasnije imalo niz učinaka na tržište.

– Svašta bismo mogli kad bismo se vratili na početak i kad bi se država prema svojoj imovini ponašala kao dobar gospodar – rekla je, povezujući slučaj Vjesnik s puno širim pitanjem stambene politike.

Dozvole, rokovi, birokracija i najslabija karika

U raspravi o novom zakonu o gradnji otvoreno je i pitanje hoće li se zaista ubrzati postupci izdavanja građevinskih dozvola. U Zagrebu se, prema iskustvu iz prakse, na dozvolu u prosjeku čeka oko 135 dana, iako postoje uredi koji rade brže i oni koji proces otegnu do apsurda.

Otto Barić je upozorio da novi zakon formalno ostavlja rok od 30 dana, ali mijenja dio procesa: ono što se sada odvija kroz e-sustav i što su radili uredi državne uprave – prikupljanje uvjeta i mišljenja – vraća se na teret projektanata i arhitekata, koji će ponovno morati sami tražiti uvjete od niza institucija. Tek kad je zahtjev “potpun”, započinje teći rok za rješavanje.

– Cijeli sustav ovisi samo toliko koliko je jaka najslabija karika – rekao je, opisujući i konkretan slučaj gdje je službenik godinu dana u e-sustav unosio da je dozvola izdana, ali nije priložio samu dozvolu. Tek intervencija ministarstva i prijetnja kaznom natjerali su ured da ispravi propust.

Prema Anki Mrak Taritaš, ono što se danas zbraja u 135 dana – svi pozivi, dopune, usuglašavanja – ubuduće se neće računati u rokove tijela koje izdaje dozvolu. Time se administrativni posao formalno “čisti” s leđa uprave, ali realno pada na projektante, a ukupno vrijeme čekanja ne mora se smanjiti.

Golf tereni, solarne elektrane i Muć pod ministarskom odlukom

Posebno je osjetljivo pitanje velikih zahvata u prostoru. Otto Barić je naveo da se u nacrtu zakona spominju golf tereni i solarne elektrane, uz mogućnost da ministarstvo praktički jednim potezom odobri projekte na desetke hektara.

Primjer solarne elektrane na 5 ili 75 hektara u maloj općini pokazuje, kako je rekao, koliko velike mogu biti posljedice odluka donesenih “od gore”. Kada se uz to doda mogućnost eksproprijacije zemljišta, situacija može postati teža za lokalnu zajednicu nego što je bila u nekim razdobljima bivše države.

– Šansa da se uništi prostor puno je veća – ocijenio je, naglašavajući da za neke općine takva odluka može značiti i dugoročno urušavanje proračuna: odjednom postoji velika investicija koju treba opsluživati cestama, komunalnom infrastrukturom i javnim uslugama, bez prethodne lokalne odluke da se takav zahvat želi i može podnijeti.

Zagreb bez novog plana i propušteni mandati

Pri kraju emisije razgovor se vratio na Zagreb i širu sliku planiranja grada. Anka Mrak Taritaš ocijenila je da su posljednje četiri godine u gradu propuštena prilika za izradu ozbiljnih studija i analiza – prometne, demografske, infrastrukturne, ekološke – koje bi bile temelj novog “master plana” Zagreba.

– Zagreb traži novi plan – rekla je, dodajući da se i dalje u velikoj mjeri oslanja na generalni plan iz 1971. godine, koji je godinama “štucan”, rezan i nadograđivan, bez stvarne nove strategije razvoja.

Otto Barić složio se da gradu nedostaje jasna vizija te da je politička većina u Gradskoj skupštini, koja ima “solidnu većinu”, imala mogućnost pokrenuti takav proces, ali ga nije iskoristila.

U tom se kontekstu Vjesnikov neboder i cijeli blok oko njega pojavljuju kao simbol propuštenih odluka i nerealiziranog potencijala – i kao test hoće li se država i grad u idućim godinama odnositi prema prostoru kao prema resursu ili kao prema teretu.

Pouka: Znati što posjeduješ i ponašati se kao dobar gospodar

Na pitanje koja je najveća pouka slučaja Vjesnik, Anka Mrak Taritaš dala je jednostavan odgovor:

– Kao prvo, država konačno treba znati koju imovinu ima i treba odgovorno i savjesno upravljati manijerom dobrog gospodara sa svojom imovinom.

Dodala je da se neboder mogao i danas koristiti da je bio pravilno održavan i da se o njemu brinulo. U tom slučaju mogao je imati sasvim drukčiju sudbinu: kao poslovna zgrada, sjedište ministarstva ili dio većeg, integriranog projekta.

Otto Barić je zaključio da se u “ozbiljnom kapitalizmu” neboderi ne ostavljaju da propadaju desetljećima, jer su i imovina i prostor previše vrijedni da bi se njima upravljalo nebrigom i improvizacijama. Vjesnikov neboder postao je, u tom smislu, vrlo konkretna slika onoga što se dogodi kada je država – kako kaže Anka Mrak Taritaš – “vrlo loš gospodar”.