Godine vlasti, nula sustava: Kako je prokockana prilika da se riješi stanogradnja

Hrvatska je danas među najskupljim zemljama Europske unije kad je riječ o omjeru plaće i cijene stambenog kvadrata. U Zagrebu i Splitu cijene su došle do četiri tisuće eura, dok minimalna plaća jedva prelazi 840 eura. I dok eurozastupnica Nikolina Brnjac objašnjava da je za sve kriva – citirajmo – “ljudska pohlepa”, činjenice govore drukčije: država je imala i novac i mehanizme da stvori paralelno, priuštivo stambeno tržište – ali ih nije iskoristila.

U sjeni pohlepe

– To je ono što je predsjednik Vlade govorio, da je to jedna pohlepa što se sada događa s više razina i više strana, rekla je Nikolina Brnjac, bivša ministrica turizma, a danas eurozastupnica HDZ-a.
Podsjetila je da je Vlada, prema njezinim riječima, “uskočila svima – i građanima i poduzetnicima” kroz pandemiju, potres i energetsku krizu, ali da današnji rast cijena kvadrata pokazuje, citiramo, “da to jednostavno nije dobar pokazatelj”.

Brnjac je u istom razgovoru istaknula da je Vlada u ožujku donijela Nacionalni plan stambene politike i da je “već krenula gradnja priuštivih stanova”. Najavila je da će do 2030. biti izgrađeno deset tisuća stanova, što zvuči kao plan, ali ne i kao priznanje da je proteklih deset godina državna stanogradnja u Hrvatskoj praktično – nestala.

Zaboravljena šansa

Jer, da se htjelo, moglo se. Država ima zemljište, ima javne građevinske firme, ima HBOR, ima Agenciju za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), ima Plan oporavka i otpornosti (NPOO), ima fondove EU za energetsku učinkovitost, zelenu gradnju i urbanu obnovu. Uz sve to, potres iz 2020. dao je rijetku povijesnu priliku da se – kroz obnovu i revitalizaciju Banovine i središnje Hrvatske – krene u novu eru državne stanogradnje. Nije se krenulo.

Prema službenim podacima Ministarstva graditeljstva, kroz Nacionalni plan oporavka i otpornosti osigurano je više od 1,3 milijarde eura za obnovu i javne zgrade. Ali ni cent tog novca nije sistemski usmjeren u izgradnju javnih ili neprofitnih stanova, iako su europska pravila to dopuštala. Država se odlučila za model subvencioniranja kupnje postojećih stanova – čime je, paradoksalno, samo dodatno pogurala cijene prema gore.

Od potresa do propusta

Nakon razornog potresa 2020., Hrvatska je dobila priliku kakvu države dobiju jednom u stoljeću: obnoviti gradove i naselja, sagraditi tisuće novih stanova i istodobno rasteretiti tržište.

Procjene tadašnjeg Fonda za obnovu govorile su da se samo na području Zagreba i Banovine mora obnoviti više od 25 tisuća objekata, od čega oko 6 tisuća višestambenih zgrada.

Kad bi se država odlučila za montažni, serijski model gradnje, svaka od tih zgrada mogla je postati jezgra nove, priuštive stanogradnje. Umjesto toga, obnova je postala birokratski labirint koji ni pet godina kasnije nije riješio ni polovicu slučajeva.

Matematika koju HDZ ne voli

Da se razumijemo – nije riječ o utopiji. Kako su pokazale kalkulacije građevinskih udruga, trošak gradnje pristojnog, energetskog stana danas je oko 1.200 do 1.300 eura po kvadratu. To znači da bi država mogla graditi stanove od 70 do 80 m² za 90 tisuća eura po jedinici. Da se krene u projekt od deset tisuća takvih stanova – onaj koji Brnjac danas najavljuje za 2030. – ukupna cijena bila bi oko 900 milijuna eura.

Drugim riječima, za manje od milijardu eura Hrvatska bi mogla riješiti stambeno pitanje deset tisuća obitelji. A to je manje nego što su koštale pojedine korupcijske afere posljednjih godina.

Plinska afera i milijarda koja je nestala

Samo je takozvana plinska afera – slučaj u kojem je država preplaćivala isporuku plina preko PPD-a i HEP-a – bila teška više od milijardu kuna, odnosno oko 130 milijuna eura. To je deset posto iznosa potrebnog za izgradnju cijelog državnog stambenog programa koji Brnjac danas teoretski spominje. Drugim riječima: da je država samo jedan takav slučaj korupcije pretvorila u projekt javne gradnje, Hrvatska bi danas imala tisuću novih stanova. I da, još uvijek bi imala dovoljno novca za obnovu škola, bolnica i vrtića.

Zaboravljena željeznica

Pritom, pitanje stanovanja nije samo pitanje zidova. Ono je pitanje povezanosti. U ozbiljnim zemljama središta i periferije vežu se kvalitetnim željezničkim i tramvajskim linijama – tako da obitelji mogu živjeti u manjim, mirnijim sredinama, a raditi u velikim gradovima. U Hrvatskoj je i taj aspekt prokockan.

Modernizacija pruga u sklopu NPOO-a svela se na uske dionice, bez vizije integriranog prigradskog prometa. Zagreb nema pravu mrežu gradskih vlakova, Split nema funkcionalnu gradsku željeznicu, Rijeka se na obnovu svog kolodvora čeka desetljećima, a Slavonija – unatoč ravnici – i dalje vozi sporije nego prije pedeset godina. Zemlja koja je mogla tramvajem spojiti Zaprešić i Sesvete ili Osijek i Našice, radije je spojila ministre i građevinske lobije.

Što se stvarno moglo

S državnim zemljištem, fondovima i političkom voljom, Vlada je mogla provesti model koji već postoji u brojnim europskim zemljama:

• Uspostaviti državni stambeni fond koji gradi i iznajmljuje stanove po neprofitnoj cijeni (kao u Beču, gdje gradski kvadrat u javnoj zgradi stoji oko 6 eura mjesečno).
• Financirati izgradnju kroz NPOO i EU fondove za energetsku učinkovitost, što bi smanjilo trošak zaduženja.
• Aktivirati javna zemljišta u vlasništvu države, HŽ-a i vojske u blizini željezničkih čvorišta i pretvoriti ih u stambene zone.
• Kroz HBOR plasirati kredite s kamatom koja pokriva samo inflaciju, bez profita banaka.

Time bi cijena kvadrata pala s tržišnih 3.000–4.000 eura na oko 1.200 eura. Stan od 75 m² stajao bi 90 tisuća eura – što je razina kredita koju može podnijeti srednja hrvatska obitelj.

U tom scenariju država bi, umjesto da subvencionira profit developera, gradila vlastite stanove i zadržala ih u javnom vlasništvu.

Politička odgovornost

Nikolina Brnjac, koja danas govori o „pohlepi“, u Vladi je bila ministrica turizma u razdoblju kad se donosio Zakon o turizmu – onaj koji je trebao „početi rješavati problem“ prenamjene stanova u apartmane. Sama priznaje da se malo toga dogodilo i da će „trebati vremena“. Ali vremena je prošlo – deset godina HDZ-ove vlasti, pet godina od potresa, dvije godine od početka provedbe NPOO-a. I još uvijek nemamo ni jednu jedinu državnu zgradu priuštivih stanova koja bi stala uz rečenicu „krenula je gradnja“.

Kad je Brnjac rekla da se “gradovi sada trebaju uključiti”, prešutjela je da su upravo gradovi ti koji su godinama upozoravali da država ne daje zemljište ni programe. U Zagrebu, Splitu i Osijeku gradske vlasti predlagale su da se pokrene model javno-državne gradnje po uzoru na POS, ali s novim financiranjem iz EU fondova. Odgovor iz Zagreba, točnije iz Banskih dvora, uvijek je bio isti: “nije prioritet”.

Stan kao pokazatelj moći

U međuvremenu, stan je u Hrvatskoj postao statusni simbol i špekulativna roba. Podaci Eurostata pokazuju da 70 posto mladih do 34 godine još uvijek živi s roditeljima, dok je u zapadnoeuropskim zemljama taj postotak dvostruko manji. Zbog niskih plaća, visoke cijene kvadrata i nepostojećeg sustava javnog najma, Hrvatska gubi cijele generacije. Ljudi koji bi danas mogli biti korisnici državnih stanova – mladi inženjeri, medicinske sestre, učitelji – odlaze u zemlje koje su to pitanje riješile još prije dvadeset godina.

Iza retorike o pohlepi

Kad Nikolina Brnjac danas kaže da je „za rast cijena stanova kriva ljudska pohlepa“, to je zgodan moralni okvir za ekonomsku neaktivnost. Jer nije problem u pohlepi pojedinaca, nego u sustavu koji ne nudi alternativu. Pohlepa postoji svugdje – ali samo u državama koje nemaju javne stanove pretvara se u standardnu cijenu od 4.000 eura po kvadratu. U Hrvatskoj država ne gradi, banke zarađuju, developeri dižu cijene, a Vlada prebacuje krivnju. Taj model nije posljedica pohlepe, nego politike.

Pohlepni građani su mit

Deset godina HDZ-ove vlasti u kombinaciji s europskim fondovima, Planom oporavka i golemim državnim zemljištem bilo je dovoljno da Hrvatska napravi novi model stanovanja: energetski učinkovite zgrade, povezane željeznicom, s neprofitnim najmom i državnim kreditima.

Nije učinjeno ništa.

Umjesto toga, kad cijena kvadrata skoči na četiri tisuće eura, najma na 800, građanima se objašnjava da su “pohlepni“. Ironija je što upravo oni koji su desetljeće držali sve poluge moći danas govore o moralnim manama tržišta koje su sami stvorili.