Hrvatska druga u EU po rastu najamnina, cijene skočile više od 40 posto

Cijene najma stanova znatno su porasle diljem Europe, a u posljednjem razdoblju posebno su pogođene Rumunjska i Hrvatska. Euronews detaljnije je analizirao godišnji rast najamnina, s posebnim naglaskom na te dvije zemlje. Najamnine nastavljaju rasti diljem Europe, a neke su zemlje posebno pogođene.

U mnogim europskim državama najamnine rastu brže od ukupne inflacije, a kućanstva u Rumunjskoj i Hrvatskoj posebno su teško pogođena nedavnim poskupljenjima.

Koji čimbenici potiču rast najamnina i zašto se Rumunjska i Hrvatska toliko izdvajaju od ostalih članica Europske unije?

Između drugog tromjesečja 2025. i drugog tromjesečja 2026. stvarni izdaci za najam stambenih nekretnina u EU-u porasli su za tri posto. Prema podacima Eurostata, godišnji rast najamnina kretao se od nula posto u Finskoj do čak 43,5 posto u Rumunjskoj, a odmah iza nje nalazi se Hrvatska s rastom od 40,1 posto. U istom razdoblju ukupna inflacija iznosila je 9,5 posto u Rumunjskoj i 4,8 posto u Hrvatskoj. Kada se uzme u obzir inflacija, najamnine su u obje zemlje realno porasle za više od 30 posto.

Slovenija je zabilježila treći najveći rast najamnina u EU-u, od 10 posto, odnosno nešto više od šest posto nakon prilagodbe za inflaciju.

Utjecaj javnog stanovanja

Institucije koje Eurostatu dostavljaju podatke iz tih zemalja objasnile su razloge takvih povećanja, ističući ulogu javnog stanovanja, prenosi N1. Prema rumunjskoj vladi, glavni uzrok rasta najamnina u toj zemlji jest „povećanje administrativno određenih najamnina, odnosno najamnina za stanove u javnom ili privatnom vlasništvu države ili jedinica lokalne i regionalne samouprave”.

Međutim, dr. Adriana M. Soaita sa Sveučilišta u Glasgowu sumnja u takvo objašnjenje za Rumunjsku.

– Javni stanovi za najam čine zanemariv udio ukupnog stambenog fonda, rekla je napominjući da su najamnine u takvim stanovima toliko niže nego u privatnom sektoru da čak ni njihovo utrostručenje ne bi imalo znatan utjecaj na ukupni prosjek.

– Ako i nakon prilagodbe za inflaciju, Eurostatovu metodologiju i neformalni sektor i dalje bilježimo velik rast najamnina, uzrok bi mogao biti ulazak novoizgrađenih ili potpuno obnovljenih nekretnina na tržište, rekla je Soaita.

U Hrvatskoj je nagli rast najamnina „posljedica odluke lokalnih vlasti u Zagrebu o povećanju najamnina u kategoriji socijalnog najma”, navodi institucija koja dostavlja podatke.

Investicijske nekretnine mijenjaju tržište najma u Hrvatskoj

Profesor Gojko Bezovan sa Sveučilišta u Zagrebu istaknuo je da je znatan dio hrvatskog stambenog fonda postao predmet financijskih ulaganja, pri čemu su ulaganja u stanove i nekretnine namijenjene turizmu postala dominantan oblik štednje. Zbog toga se znatan dio stanova u novogradnjama ne kupuje radi stanovanja, nego kao investicija, pa takve nekretnine često ostaju prazne.

Naglasio je da je Hrvatska od 2025. godine uvela porez na prazne stanove. Tijekom 2025. i 2026. znatno se povećao broj ugovora o najmu stambenih nekretnina prijavljenih Poreznoj upravi.

– Zbog toga je na tržište najma u većim gradovima ušao veći broj kvalitetnijih stambenih jedinica, s najamninama koje znatno premašuju prosjek, rekao je.

Turska prednjači po rastu najamnina

Kada se u usporedbu uključe zemlje kandidatkinje za članstvo u EU-u i države Europskog udruženja slobodne trgovine (EFTA), najveći rast najamnina bilježi Turska. Između drugog tromjesečja 2025. i drugog tromjesečja 2026. godišnji rast najamnina u Turskoj iznosio je 49,6 posto.

Međutim, za razliku od Rumunjske i Hrvatske, Turska nije zabilježila iznenadan i nagao skok. Umjesto toga, najamnine su postupno rasle. Ukupna inflacija u istom je razdoblju premašivala 30 posto, što znači da je realni rast najamnina bio manji nego u Rumunjskoj i Hrvatskoj.

Dvoznamenkasti rast najamnina zabilježen je i u Srbiji, gdje su porasle za 12,5 posto. Rast veći od pet posto zabilježen je i u Bugarskoj (9,9 posto), Sjevernoj Makedoniji (9,2 posto), Islandu (8,6 posto), Grčkoj (7,5 posto), Češkoj (6,2 posto), Albaniji (6 posto), Slovačkoj (5,3 posto), Litvi (5,3 posto) i Portugalu (5,2 posto).

Realni pad najamnina u velikim gospodarstvima

Među četiri najveća gospodarstva Europske unije samo je Italija, s rastom najamnina od 3,5 posto, bila iznad prosjeka EU-a od tri posto. U Španjolskoj je rast iznosio 2,5 posto, u Njemačkoj 2,1 posto, a u Francuskoj 1,6 posto. Kao i u te tri zemlje, kada se uzme u obzir inflacija, najamnine nisu realno porasle ni u Belgiji, Estoniji, Finskoj i Luksemburgu.

Između kolovoza 2025. i kolovoza 2026. najamnine su u EU-u porasle za 2,9 posto. Općenito, taj podatak pokazuje trend sličan promjenama između drugih tromjesečja tih godina, uz iznimku Hrvatske, gdje je godišnji rast u kolovozu bio znatno niži i iznosio je 4,3 posto.

Razlog je nagli skok indeksa najamnina između srpnja i kolovoza 2025., koji je utjecao i na mjesečne i na tromjesečne promjene.

Velika konkurencija za mali broj stanova za najam

Emma Rosser, direktorica istraživanja stambenog tržišta za Europu, Bliski istok i Afriku u tvrtki JLL, istaknula je da ukupni Eurostatovi podaci za sve najmove ne pokazuju izrazito velika povećanja. Međutim, čini se da je rast najamnina za novougovorene najmove i dalje visok te da se ubrzava, što bi moglo upućivati na buduće probleme na tržištu.

– Velika konkurencija za ograničen broj stanova za najam u europskim gradovima potiče snažan rast cijena kod novih ugovora o najmu, rekla je.

Dodala je da je neravnoteža između ponude i potražnje prisutna diljem Europe, ali je posebno izražena u gradovima u kojima najamnine najbrže rastu.

Dr. Nóra Teller, istraživačica u Institutu za metropolitanska istraživanja sa sjedištem u Budimpešti, rekla je da rast najamnina potiču gospodarski i demografski čimbenici te ograničenja na strani ponude.

– Dugotrajno razdoblje niskih kamatnih stopa sve je do prije nekoliko godina poticalo zaduživanje radi kupnje nekretnina. No 2022. troškovi zaduživanja naglo su porasli, što je mnoge koji su prvi put namjeravali kupiti nekretninu usmjerilo prema privatnom tržištu najma, rekla je.

Istaknula je i da financijalizacija stambenog tržišta potiče rast cijena. Institucionalni ulagači, fondovi privatnog kapitala, investicijski fondovi za nekretnine i vlasnici koji kupuju stanove radi iznajmljivanja sve češće promatraju stanovanje kao financijsku imovinu, a ne kao društveno dobro.